近來收到很多咨詢，說銀行定存利率越來越高，已經接近日本物業租金回報率，還有必要買日本樓嗎？接下來便為你從多個角度深入分析，兩者的優勢特點，助你選擇最適合自己的投資方式。

可以先從兩者的投資性質作以及回報收益作比較：

【投資性質】

物業 - 屬資本增值型投資，投資者購買房地產後，在市場價值上漲時賣出資產並獲利，同時可以把物業出租賺取租金，是藉由物業升值及出租租金產生回報的投資方式。

銀行定存 - 屬固定收益型投資，特點是投資者可以在購買時知道預期的回報率和到期時間，本金存放在銀行，銀行提供固定利息為回報。

【回報收益】

日本物業 - 根據不同城市、物業質素、出租方式等均影響出租回報率，平均租金回報率約為4-7%不等。日本物業市場價格穩定，近年平穩上升，每年升幅約2-3%不等。

銀行定存 - 一般情況下，定存利率約為2%左右，但近期受到美國加息影響，利率提升至4-5%不等。

         在上述對比後可以發現，銀行定期利率已追上物業的租金回報率，比起投資物業更加吸引，用更低的風險帶來不錯的回報，不過會這樣想的你，似乎忽略了兩個重要因素！

         首先是做成銀行高利率的原因很大程度上源於美國加息，然而美國加息週期並不會無止境長時間持續，在通漲降溫、市場穩定後，下一步必然是減息，在減息週期下，銀行利率自然相應調低，並回復至往日水平。因此高定存利率僅存在於加息週期，並不會長時間持續。

         同樣因為美國加息等因素影響，日元兌港元匯率降至20多年來低位，以往1000萬円的物業，需要約70萬港幣，但在匯率變化後，現時僅需約60萬港幣就買到，差額非常大。並且隨著美國減息，日元兌港元必然會回升。

         綜上所述，銀行定期的高利率僅在短時間存在，如果想以低風險、短期內賺取不錯的回報，這個時間做銀行定期仍然是一個不錯的選擇。不過如果你期望的是一個中長期，更高回報投資，日本物業會是更佳的選擇，租金回報率不會因減息而降低，而且在日元匯率偏弱的時候，以低價買入優質資產，除了升值更賺匯差，絕對會是更佳的資金運用方式。

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