J Property 深度教學！不推薦的物業類型篇！？
撰稿：J Property市場及銷售主任Hayden
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近年來日本物件憑著優異的前景及穩健的租賃市場，成功吸引了廣大的投資者買入日本物件，市面上部份物件標榜只要十多萬港幣就買到，或者動不動就有超高十幾厘的回報率，難道真的是「咁大隻蛤乸隨街跳？」以下將為大家解構分析這類物件帶來的風險，幫助大家避開危險，找到優質物件，放心享受日本投資紅利。
高風險物件類型：
- 借地權
- 再建築不可
- 鄉下的一戶建&土地
- 交通不便的舊公寓
日本土地簡單可以劃分為「所有權」及「借地權」，（土地權限詳細說明請參閱J Property深度教學！日本土地權篇！），「借地權」的物件通常位置、屋況都不錯，大多是在熱鬧的地方，不過價格卻會明顯比市埸同類型物件低，這類型物件在法規上較為複雜，對海外投資者而言不太建議買入，相對「所有權」的物件會比較簡單，可以擁有完整土地權限，才是更值得投資。
再建築不可的物件，都是舊時代法例未完善時建成的物件，很多都在狹窄巷道內，不符合現有的建築法規，買完之後不能改建或拆卸重建的土地。這類型的物件同樣會比市價低非常多，但因為土地面積太小或沒有接連合法道路，除非與鄰近土地一同買下合併，不然土地幾乎沒有價值。
如同世界上不少國家一樣，日本的人口也是往都市集中遷移，鄉下地方面臨人口外移問題，所以鄉下地區會出現不少空置房屋，而且大多數是面積超大土地上的一戶建，至少也有5-6個房間，好幾個停車位，雖然好像很吸引人，不過事實上這種物件及土地的價值極低，在買入後幾乎是不可以賣出的，而且就算自用也要先支付大筆的裝修費用，另外因為土地面積大也要支付較高的固都稅，基本上買入就等於虧損，是完全不建議買入的。
有不少物件是標價200萬円，甚至100萬円就買到，這類型物件都會有一個特點，就是距離熱鬧的都市圈有一段距離，而且樓齡也不會太新，以上面這個物件為例，距離最近的車站步行要30分鐘，管理費及修繕積立金每月也要8000円，大廈也是1972年落成，不符合新耐震基準，通常這種區域都是當地人在生活，很少有外來人口，所以非常難出租，而且距離地鐵站遠，商業價值低落，這些種種原因也導致大廈沒有升值空間及轉賣困難。
看到這裏大家可能會發現這些高風險物件都有一個特點，就是特別「便宜」，當然也不是說便宜的就一定不好，便宜的物件有各種原因，也有可能是業主急售等正常原因。不過一般買家就不一定可以馬上辨識，這個時候一個專業的日本物件中介公司就非常重要，我們總部在大阪，有專業的中介、宅建士、律師等，分別幫你搜索篩選高投資價值物件，檢查重說等資料，調查清楚每一個細節，確保每個物件都是安全，值得購買的物件，讓客人可以安心又放心地投資持有日本物件。
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