J Property 日本物業投資教室！日常開支 - 管理費與修繕積立金！（下篇）

撰稿：J Property市場及銷售主任Hayden

--------------------------------------------------------------

        很多人去日本旅遊時，除了發現街道乾淨，擡頭一望更會見到各個大廈都整潔利落，但其實這些大廈很多都是30-40年樓齡了，為什麼日本住宅經過數十年仍能保持得這麼好呢？

        上篇已經介紹了日本物業開支中的管理費，本篇將會集中介紹修繕積立金，修繕積立金同樣是委托專門的物業公司每月代收及預留，為大廈10至20年後的維護和整修做準備，所負責項目大概包括外牆及天台的防水、翻新，更換水箱，擴大停車場等的公共區域變更，以及修復因自然災害造成的損壞。

        絕大多數的物業在落成時就已經有制定長期維修計劃，每年都會做細部的檢查維護，每10-15年就會進行一次大型維修保養，另外長期維修計劃不是制定完成就不用管，一般每5年就會進行檢視並作出調整，以確保大廈有足夠的修繕積立金。假如該大廈的修繕積立金不足，之後金額就可能會調漲，不過同樣地，如果修繕積立金非常充足，金額就可能維持或調降。

修繕積立金的計算方式非常複雜，要考慮大廈層數，建築延床面積，停車場數量，單位數量等結合計算，這裡僅例出國土交通省「公寓修繕積立金指南」中記載的計算公式以供參考：

専有床面積當たりの修繕積立金の額（A）×マンションの専有床面積（㎡）＋機械式駐車場の修繕工事費（B）×駐車場數÷住戸數